上半年万科实现营业收入502.7亿元,万科喊出

万科未来是美好生活的服务商,但路径还不清晰,万科是危机感驱动的公司,成为去年万科的热词,万科此次在股东大会再次提及,万科喊出,上半年正式成立了万科物流地产发展有限公司,上半年万科实现营业收入502.7亿元,上半年本集团新增项目77.5%位于一二线城市,公司物流地产业务累计获取32个项目

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据凤凰网房产了解,万科在2015年初便推出长租公寓产品“万科驿”,后更名为“泊寓”。

为加快业务发展,上半年万科物业明确了市场化发展方向,未来的新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘,但原则上不承接与万科存在直接竞争关系的在售项目。同时,万科鼓励物业通过并购与合作实现快速增长。为提高竞争力,万科还将在物业业务中引入事业合伙人机制。

   
维持“增持”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为2.35元、2.59元和2.81元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为9.72倍、8.83倍和8.15倍。

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面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,
万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。

同时,万科在此次股东大会对于“员工跟投”这件事也表明了自己的态度。

上半年,万科实现销售金额1099.6亿元,继2014年后,再度成为国内唯一半年度销售突破千亿元的企业。

   
公司近期发债利率分别为4.50%和4.54%,在房企融资渠道收紧、融资成本上行的情况下,公司融资利率依然维持在低位,资金优势十分明显。公司为中国地产行业传统龙头企业,受益于行业集中度的提升,销售增速在行业中较为领先。在国资背景加强后,公司拓展资源更加积极,土储资源获取的渠道也更加丰富。公司在租赁市场、物流地产的积极拓展与布局,以及与股东的合作预期,公司成长想象空间巨大。

除了各项稳健指标,财报中的另一大焦点是,万科首次将租赁确立为核心业务。对于这样的改变,万科总裁、首席执行官祝九胜解释这是万科定位逻辑的延伸,从城市配套服务商到美好生活服务商,万科坚持为大众服务、为普通人服务,这个逻辑自然延伸到租赁住宅,而为大众业务、普通人服务才是万科的主渠道业务。

在简要介绍去年万科业绩情况后,董秘朱旭指出,万科认为未来行业充满挑战和不确定性,经济下行压力并未消除,人口形势面临少子化挑战;住宅全面短缺时代已经结束,行业增速放缓;行业集中度上升,头部企业竞争更加激烈。

除了开发业务,长租公寓也是万科接下来要做好的“基本盘”。

此外,8月14日晚间,北京市住房和城乡建设委员会和北京市通州区政府联合下发的《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》。《通知》内容称,通州区从8月15日起开始执行住房限购政策。

   
股东结构稳定,销售持续高速增长。17年上半年,公司实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%,在16个城市的销售金额位列当地第一。公司合并报表范围内有2982.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约3838.0亿元,较上年末分别增长30.8%和37.9%,公司后续业绩增长有保障。

7月9日,万科物流发展有限公司,宣布并购太古实业旗下太古冷链物流资产包,包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。这也是万科在2017年10月正式进入冷链领域、并购普洛斯之后的又一物流举动。

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虽然业务回报目前还不理想,但是万科不放弃,对于多元化业务发展计划,祝九胜坦言,“只要是客户需要的,暂时回报低甚至不赚钱万科也会做。”

在巩固传统业务优势的同时,上半年万科也在积极的加大对消费地产、产业地产,以及地产延伸业务的探索,上半年正式成立了万科物流地产发展有限公司,物流地产进入开发运作阶段;同时,公司明确了万科物业的市场化发展方向,未来物业的发展将进入快车道。公司在教育、租赁公寓等方面的探索也陆续展开。

   
积极拓展资源,拿地金额大幅增长。上半年公司获取新项目79个,总规划建筑面积1559.8万平方米,权益规划建筑面积983.8万平方米,权益地价总额约537.9亿元。按建筑面积计算,上半年本集团新增项目77.5%位于一二线城市;按投资金额计算,91.9%位于一二线城市,公司继续聚焦一二线城市。公司在7月以551亿元的成交价格拍得“广信房产资产包”。该资产包的核心资产是位于广州核心区域16宗可开发土地,总计211万平米的土地资源,其中约98%均位于荔湾区、越秀区,为目前一线城市不可多得的土储资源。管理层股权之争结束后,公司积极补库存,加强土储优势,新一届董事会目标就是推动公司发展再上新的台阶,公司发展进入快车道。

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随着万科长租公寓的战略版图逐步扩大,此次2018年度股东大会上,郁亮更是对这一领域抱有很大期待。

上半年万科新增26个开发项目,规划权益建筑面积507.5万平方米。截至6月底,规划中的项目按万科权益计算的建筑面积合计3678.3万平方米。

   
通过受让华润和恒大所持公司股份,深铁持股万科29.38%,成第一大股东。深铁支持万科混合所有制结构、万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制、万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理、支持深化“轨道+物业”发展模式等。股权结构稳定,万科和深铁的合作想象空间巨大。

7月5日,万科发布公告称,公司通过下属全资子公司北京万科、万科横琴医疗健康与中信资本(天津)拟共同参与投资成立中信资本医疗健康专项基金。基金目标规模为人民币17亿元,首期规模为人民币8.02亿元。

从去年9月底流出的“活下去”会议图片、多个楼盘维权事件等,万科如何在业绩、规模及质量间寻求平衡?郁亮还有何创新突破万科现有资产?

在2018年度万科股东大会上,万科透露了多元化业务发展情况。

加速业务转型

   
“泊寓”+“普洛斯”,想象空间巨大。泊寓是万科集团长租公寓品牌。截止2017年6月末,公司泊寓品牌已在广州、北京、上海、深圳等21个一线及二线城市开放,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。公司在长租公寓业务的拓展有利公司未来在租赁市场的发展,也符合政府大力发展租赁市场的政策导向。截止8月底,公司物流地产业务累计获取32个项目,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)256万平方米,另已签约锁定项目总计35个,总建筑面积为250万平方米。获取项目中已建成运营项目共11个,其中稳定运营项目共9个,稳定运营项目平均出租率达到98%。公司计划参与普洛斯的私有化,双方的强强联合将形成强大的规模优势和协同优势,助力万科在物流地产的布局。

但这并不意味着租赁业务在万科营收中的比重分量以及租赁的赚钱能力,因为,此次半年报万科全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例高达95.0%,这么看来,其他业务都是“小料”。

关于万村计划的推进情况,祝九胜表示,万村计划是我们在租赁住宅中的一种解决方案。以深圳为例,在城中村解决1000万人左右的居住需求。去年秋天,做了收敛聚焦的安排,出发点是让居住者住的更舒服,但涉及的利益方非常多。“我们会谨慎处理已获取的房源,稳妥推进,尽快达到可出租的状态。”祝九胜补充说。

他坦言,“只有开发业务和租赁公寓两个领域都能领先领跑,这样万科才能领跑行业。”从这句话我们可以领会到万科对“长租公寓”这一业务的看重及布局的“雄心”。

2015年上半年,万科实现营业收入502.7亿元,同比增长22.72%;归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元,同比增长0.77%。

事件:2017上半年公司实现营业收入698.1亿元,同比减少6.66%;归母净利润73.03亿元,同比增长36.47%;EPS0.66元,加权平均净资产收益率为6.22%。

因此,一个合理的解读就是,万科正在从各个层面悄然“去地产化”,程度有深有浅,范围有大有小,这是万科的长远生存逻辑。“十年之后,万科还是地产公司吗?我想应该不是了,如果还是,那也得惨淡经营了,那时在中国经济里房地产比例已经占得不高了。”郁亮曾如此表态。

万科董事会主席郁亮表示,万科很让大家操心,说活下去的时候是对自己说的。万科是危机感驱动的公司,内部讲话变成了公开的,造成了很多人的困扰。

“万科员工跟投现在都跟不动了,压力挺大的。全国前50强房企中接近30家,都出现跟不动的情况,我们不是唯一一家。现实情况是没有那么多现金流可以跟,即使是有足够现金流,我们员工也是落后的,分完股东再分给员工。”祝九胜回应媒体说。

谭华杰表示,近年来,地价占房价比例不断上升,毛利率下降是行业趋势。万科正在努力推进各项利润挖潜行动,以保持毛利率稳定。他同时表示,合作比例上升符合万科的转型方向;下半年随着竣工结算量的上升,预计全年净利润增速将明显高于上半年。

不过,另外一种解读是,租赁核心化,这是万科“去地产化”的表现。就在今年6月份举办的万科2017年度股东大会上,董事长郁亮曾表示,万科的方向是明确的,但路径还不清晰,目前还无法回答十年之后物流板块占比多少,商业板块占比多少,但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。

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针对未来展望与工作重点、多元化业务、股东分红等问题,万科管理层一一表达了自己的想法和见解。

在今年5月份的股东大会上,郁亮明确表示,“未来万科希望培育更多的新业务,以万亿市值作为奋斗目标,从单一上市公司,转向多业态、多上市平台的控股集团。”