我国住房租赁市场持续较快增长基础上官方娱乐,加大租赁房的建设与供给

且亲戚朋友的房子够宽大,日趋成熟的租赁市场,租赁住房占据了57%的市场份额,发达国家居民租房占比普遍超过50%,有10多个省份的政府工作报告均明确提出发展住房租赁市场,多地政府工作报告均提加大租赁房建设与供给,国家决策层对住房租赁市场提出了多项扶持鼓励政策,极大地改变了住房租赁市场原有的单一供应格局,我国住房租赁市场持续较快增长基础上,我国住房租赁市场持续较快增长基础上

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□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

新华社北京2月1日电
题:“租赁”成为10余省份2018年住房政策关键词,对房地产市场将产生什么影响?

12月20日闭幕的经济工作会议提到,“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”回望近一年多来租赁市场发展,自2016年“9·30”楼市调控以来,超过百城相继发布了调控政策,其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性,租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。

2018楼市进入大租赁时代,需求增长,模式多样,我国住房租赁市场持续较快增长基础上,住房租赁供给侧格局发生了较大变化,多种新型供应模式加大进入力度,尤其是长租公寓和金融创新领域,多种多样的租房模式将使2018年的租赁市场呈现出百花齐放的状态。

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“十三五”期间,我国将建立“购租并举”的住房制度,旨在改变“重售轻租”的住房供应现状,降低人居和城镇化成本,满足农民工和大学毕业生等新就业人群现实的住房需求。近期,住房租赁备受政策关照。5月4日的国务院常务会议上,提出了发展住房租赁市场的顶层框架。随后的5月6日,住建部发布了6条措施,覆盖租赁市场的各个环节。

新华社“新华视点”记者董建国、郑钧天、周强

据装一网了解,日前,58集团旗下58同城、安居客、赶集网联合发布了《调控下半场
租赁新时代——2017-2018中国住房租赁蓝皮书》,对一年来住房租赁政策导向、市场动态、行业创新等进行了全面分析。《2017租赁蓝皮书》显示,我国住房租赁市场持续较快增长基础上,住房租赁供给侧格局发生了较大变化,多种新型供应模式加大进入力度,尤其是长租公寓和金融创新领域,多种多样的租房模式将使2018年的租赁市场呈现出百花齐放的状态。

12月20日闭幕的中央经济工作会议提到,“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”回望近一年多来租赁市场发展,自2016年“9·30”楼市调控以来,超过百城相继发布了调控政策,其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性,租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。

很多人抱怨,30年前比现在好。那时,工作是国家安排的;房子是单位分配的。

当前,我国城市化开始进入“下半场”,人口向大城市及周边集聚,大城市房价高涨,严控新增土地,楼市进入存量时代,租赁需求边际增长更快。2014年,通过市场租赁解决居住的总人口在3亿人左右,占城市人口近40%。未来,新移民和大学毕业生将是住房消费主体,租赁将是他们“落脚”城市的第一选择,甚至是长期选择,补缺租赁市场的短板刻不容缓。

党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。“新华视点”记者发现,正在陆续召开的地方两会上,有10多个省份的政府工作报告均明确提出发展住房租赁市场,这对全国房地产市场来说意味着什么?

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但如果真的穿梭时光机,回到一九八零年代,会发现那时如果从外地来到上海,要找一处落脚处真地很艰难。

从国际上来看,发达国家居民租房占比普遍超过50%,大城市租房比例更在60%以上。但根据“六普”数据,2010年北京和上海租房占比不足40%,中小城市更低。

多地政府工作报告均提加大租赁房建设与供给

租赁市场供应格局大变

日前,58集团旗下58同城、安居客、赶集网联合发布了《调控下半场
租赁新时代——2017-2018中国住房租赁蓝皮书》,对一年来住房租赁政策导向、市场动态、行业创新等进行了全面分析。《2017租赁蓝皮书》显示,我国住房租赁市场持续较快增长基础上,住房租赁供给侧格局发生了较大变化,多种新型供应模式加大进入力度,尤其是长租公寓和金融创新领域,多种多样的租房模式将使2018年的租赁市场呈现出百花齐放的状态。

那时,就是钱再多,学历再高,事业再成功,也难以通过商品房市场买房,即便要租房也难。当年初到上海的异乡人,大多寄居亲戚的亭子间或者三层阁。

发达国家中,德国以居民偏好租房、租赁市场完善、低租金管制而称著于世。目前,德国住房自有率仅43%,租赁住房占据了57%的市场份额。近日,德国发布了一项新的法律,从5月1日起,首都柏林的屋主不能擅自将房屋整套短租给游客,违反者将面临高达10万欧元的罚款。受此冲击,风靡全球的网络短租房平台Airbnb不得不下架40%、超过2万套的柏林房源。

加大租赁房的建设与供给,是多地政府工作报告共同提出的举措。

2017年,国家决策层对住房租赁市场提出了多项扶持鼓励政策,也因为“租售同权”的提出,租赁住房第一次享有了与购房相同的权益。由此,租赁市场开始发生着巨大的变化。

租赁市场供应格局大变

而今天,房价虽然高了点;但是,租赁市场日趋成熟。人们可以选择租赁在泊寓这样的长租公寓,作为落脚上海的第一站。日趋成熟的租赁市场,给了所有初来乍到上海的人们,打开了追寻梦想大门的钥匙。

表面看,私人公寓短租是个“多赢”的好主意。但由于短租公寓的日租金为长租公寓的3倍左右,加上德国低租金管制全球闻名,在利益的驱使下,柏林居民纷纷将房屋挂在类似Airbnb的平台上短租,不愿投入到长期租赁市场。这对近60%的人租房、低租金管制、房屋为公共品的德国政府来说是不能接受的。即便牺牲税收和居民收入,也要控制租金。

北京市提出,将推进集体建设用地建设租赁住房,发展住房租赁市场特别是长期租赁。上海市提出,今年加大租赁房建设力度,计划新建和转化租赁房源20万套,新增代理经租房源9万套,新增供应5.5万套各类保障房。

多年以来,私人住房是租赁市场上的绝对供应主体,但从今年开始,各种新型的供应渠道正逐步加大在租赁供给端的比例,其中既包括政府在土地出让环节就专门规划的租赁性住宅用地的出让,也包括更加市场化的长租公寓类产品,此外,房地产信托、信用租房等金融创新产品也纷纷出现,极大地改变了住房租赁市场原有的单一供应格局。

深圳装修网了解到,2017年,国家决策层对住房租赁市场提出了多项扶持鼓励政策,也因为“租售同权”的提出,租赁住房第一次享有了与购房相同的权益。由此,租赁市场开始发生着巨大的变化。

用柏林议员Darth的话讲,超市收银员单亲妈妈要租房,这要比旅游和房主收入重要100倍。事实上,短租减少了正常租赁市场房源,变相抬高了租金。更何况,近年来,欧债危机爆发后,德国人口向柏林集聚,柏林人口在2015年就增长了5万,但仅有7299个新的住宅供应。同时,欧央行量化宽松,房价和租金快速上涨。据地产服务公司Jones
Lang
LaSalle的报告,柏林房屋租金从2005年的5.5欧元/平方米上涨至2014年的近9欧元/平方米,近两年年租金上涨9%以上。

福建省明确大力发展住房租赁市场,其中福州今年新开工租赁住房和共有产权住房5000套、新增供应5000套,厦门新开工12000套、新增供应8000套;湖北省将在人口净流入大中城市加快培育和发展住房租赁市场,逐步提高租赁住房占新增住房供应量的比例;安徽省提出因城施策加强房地产市场调控,盘活存量住房,发展住房租赁市场特别是长期租赁。南京市提出今年将进一步加大租赁住房建设,筹集租赁房源100万平方米。

相比于美、英、法等国家来说,中国租房占比还很小。平均来看我们租房人口户数比大概是在21%左右。美国和英国都在35%左右,法国则达到39%。越大的城市租房比例应该越高。像纽约超过50%,香港超过50%,北京超过35%。他认为北京未来的租房人口比数会像其他世界级城市一样,超过50%。

多年以来,私人住房是租赁市场上的绝对供应主体,但从今年开始,各种新型的供应渠道正逐步加大在租赁供给端的比例,其中既包括政府在土地出让环节就专门规划的租赁性住宅用地的出让,也包括更加市场化的长租公寓类产品,此外,房地产信托、信用租房等金融创新产品也纷纷出现,极大地改变了住房租赁市场原有的单一供应格局。

改革开放之初,大多数的人来到上海,要寻一个落脚处,是极度困难的事。有亲戚朋友,且亲戚朋友的房子够宽大,尚可找到一处居所。大多数人要找房子住,都不太容易。当时,上海人自己的住房条件尚非常困难,哪有能力接待其他地方来的亲戚朋友。

这已超过了2012年12月德国议会通过的涨租限制,即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不超过15%,房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。德国干涉私人住宅投入短租,看似简单粗暴,但反映了德国在维护低租金环境上的一贯作风。“二战”以来,德国共建设1000多万套社会住房,可供3000万人居住,多数为租赁住房,而德国总人口才8100万。

在公租房方面,多地也动作频频。安徽省提出今年实行公租房实物配租和租赁补贴并举,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员等纳入保障范围;河北省加大公租房保障力度,年内新开工建设23万套保障性住房;湖北则计划加大公租房保障力度,开工建设保障性安居工程住房24万套。

巨大的租赁需求,就要求租赁用房的供应要大幅增加。在58集团发布的《2017租赁蓝皮书》中指出,一方面,专门的租赁用房供应逐渐纳入土地出让规划,这将在未来数年为租赁市场提供了一个重要的供应渠道。近年,各地政府出台相应的政策促进租赁用地的供应。以北京为例,规划2017-2021
年全市住房建设计划约150 万套,其中租赁住房50 万套,租赁住房计划供地1300
公顷,在全部住宅供应中占比21.7%;上海也在“十三五”期间,预计供应住宅用地5500
公顷,其中规划租赁用地1700 公顷,约70 万套。

链家集团董事长左晖在不久前的经济学家年会上曾表示,相比于美、英、法等国家来说,中国租房占比还很小。平均来看我们租房人口户数比大概是在21%左右。美国和英国都在35%左右,法国则达到39%。越大的城市租房比例应该越高。像纽约超过50%,香港超过50%,北京超过35%。左晖补充道,他认为北京未来的租房人口比数会像其他世界级城市一样,超过50%。

很多人都只能是先找招待所落脚。等有了工作单位以后,再向单位的基建科或者房屋办借房,作为临时的落脚地。

在德国,不管开发新房或经营租赁,企业要获得土地、信贷,新落成的房子须在一定期限内,让渡政府出租,或按接受补贴后的低租金出租。过了期限,才能按市场租金出租。因此,德国租赁房源充足,且以政府公租和地产公司、非营利组织为主的机构租赁,是稳定市场、平抑租金的“压仓石”。2011年,德国1860万套租赁房源中,政府公租房占24%,私人机构房源占22%。

“租赁住房建设将是后续保障房建设的重头戏。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“从各地具体建设规划来看,今年包括房企自持租赁房、共有产权房、公租房、集体租赁住房等多品种供应的房源将加速又加量。”

今年租赁土地大幅增加在数量上体现的,无疑就是大批城市从实际租赁供地数量来规范未来的土地供应。

巨大的租赁需求,就要求租赁用房的供应要大幅增加。在58集团发布的《2017租赁蓝皮书》中指出,一方面,专门的租赁用房供应逐渐纳入土地出让规划,这将在未来数年为租赁市场提供了一个重要的供应渠道。近年,各地政府出台相应的政策促进租赁用地的供应。以北京为例,规划2017-2021年全市住房建设计划约150
万套,其中租赁住房50 万套,租赁住房计划供地1300
公顷,在全部住宅供应中占比21.7%;上海也在“十三五”期间,预计供应住宅用地5500
公顷,其中规划租赁用地1700 公顷,约70 万套。

当时,从单位借到的房子,大多是砖木结构的老式里弄房。由于年久失修,房屋经常漏水,常常是外面下大雨,里面下小雨;夏天外面35度,阁楼的温度却往往是40度;冬天外面冷,房间内更冷;房间没有煤卫,吃喝拉撒都在一个空间内。马桶和痰盂罐必须及时清洗,否则房间内就会有浓浓的臭味;到做饭的时点,必须尽早抢地盘生煤炉,否则浓汤里四处飘散浓浓煤烟,会把人呛得咳嗽不断;房间内四处乱窜的老鼠、蟑螂以及密结的蜘蛛网,常常把新来的住户吓了一跳……

德国对租赁权益的保障也很细致。首先,德国对“可居性”严格规定,建立了住房安全与健康标准的评估体系,包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准;其次,德国法律对房租和成本严格限制,如房东不可随意涨租,涨租须书面陈述,提供已涨租例子;再如中介费、房屋修缮费等由房主承担等。当“适居性”和权益保障都到位了,租房可享受与买房一样的安全和稳定。

地方关键几招布局租赁市场

清华大学经管学院教授、国家统计局原副局长许宪春在链家研究院举办的思享会上也指出,满足多样化的居住需求是解决城镇住房市场不平衡不充分发展的方向。随着收入增长,人们对品质居住的追求不断提升,对存量房屋提出了盘活与更新的需求。重点城市的租赁供给需求之间缺口较大,互相供给与需求结构之间不匹配。跨省跨市人口流动比例高,产生庞大的租赁需求,应当建立安全体面的住房租赁供应体系。

安居客首席分析师张波认为,今年租赁土地大幅增加在数量上体现的,无疑就是大批城市从实际租赁供地数量来规范未来的土地供应。

这种局面一直到了上世纪90年代才有改观。那时,经过十多年的城市建设,居民手里可以出租的私人产权房多了起来。但是,数量依然零星,租期也很短,房子多是老式里弄住宅,或者和其他人合用的花园洋房。

从德国经验看,我国发展住房租赁要解决三大“痛点”,即还原租赁的公共品属性、打造低租金环境和租赁房与产权房供应的同质性。首先,政府公租和机构租赁必须要占到一定份额,目前我国公租占比很低,北京只有2%,企业更无积极性。从公共服务职能出发,政府要增加公租房和对机构租赁的扶持。其次,德国“新规”让各行各业免受租金上涨冲击,铸就了德国制造的优势。我国实体盈利下滑,人工、物流和铺租高企是“帮凶”,这些与租金连续5年上涨相关。最后,不仅要降低租金,还要提高“适居性”,制定租赁房屋的评估标准,让租房和买房住一样舒适。这就需要改变政府在租赁行业管理上的“缺位”,同时还要净化中介服务环境。

多地两会透露的信息表明,增加租赁土地供应、培养规模化和专业化租赁企业、深化租购同权,成为地方布局租赁市场的关键几招。

金融创新加入租赁市场供应主体

清华大学经管学院教授、国家统计局原副局长许宪春在链家研究院举办的思享会上也指出,满足多样化的居住需求是解决城镇住房市场不平衡不充分发展的方向。随着收入增长,人们对品质居住的追求不断提升,对存量房屋提出了盘活与更新的需求。重点城市的租赁供给需求之间缺口较大,互相供给与需求结构之间不匹配。跨省跨市人口流动比例高,产生庞大的租赁需求,应当建立安全体面的住房租赁供应体系。

要住到80年代以后建造的工房,依然需要通过单位借。当时,私人未经单位许可,是无权将自己拥有使用权的公有住房转租的。

——租赁土地供应加速。海南省今年起每年下达租赁型住宅建设计划时要明确租售比例。北京在2017年曾宣布,未来5年将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房,这也意味着,在今后4年,北京将平均每年供地约200公顷用于建设租赁住房。南京提出今年优化土地供给结构,保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上。广州市明确今年加大只租不售全自持商品房和轨道交通沿线租赁房用地供应。

此外,2017年以来,包括信用租房创新等各种金融创新力量也进入租赁市场,2018年这种趋势将更加明显,推动房屋租赁市场的供应力量和供给方式。

金融创新加入租赁市场供应主体