中央经济工作会议为明年房地产市场的发展定下基调新浦京网站,全国商品房销售面积和销售额已连续三年刷新历史纪录

30强房企的销售金额已经占全国房地产销售额的一半,在房企融资被调控的大背景下,明年房地产市场依然以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标,去年底提出的房住不炒、因城施策和三稳目标,全国商品房累计销售面积首次超过去年,全国商品房销售额达到12.44万亿

2019年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度,也是史上最严的年份,今年以来累计调控550次左右,创造了政策调控的新纪录。全国各地在坚持“一城一策、因城施策”的楼市调控主旋律下,房地产市场从之前的高温到逐渐退烧。尽管如此,2019楼市仍然给我们带来了惊喜。全年卖房创历史新高2018年全年全国商品房销售额约15万亿元,数据显示,今年前10个月,全国商品房销售额总计12.44万亿元,同比增长7.3%,距离去年的销售额相差并不多。要知道,为了业绩目标,
到了年底各大房企还会密集放货促销打折,可以说,2019年全国商品房销售额有可能再创新高。今年1—10月份,商品房销售面积133251万㎡,10月末,商品房待售面积49323万㎡,比2018年末减少3091万㎡,2019年全国商品房去库存也取得了不错的成绩。房企生存“两重天”据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开放商的破产数量已经高达446家,平均每天1.5家房地产企业先搞破产清算,从房企规模来看,中小房企占大多数,且集中于三四线城市。在房企融资被调控的大背景下,大小房企均面临融资难、融资成本走高。维持现金流安全是企业稳定发展的前提,融资能力成为了各家房企生存的关键因素。但是在融资成本上,房企分化更为严重。与大房企相比,小房企的资金融资来源销售回款占比超过四成,同时受“房住不炒”影响,今年以来,小房企的销售并不太好,后续回款能力没那么强,自身的外部融资又偏紧,这样一来,小房企的经营可太难了!根据克而瑞的统计,2019年前11月,百强房企的销售金额达到10.3万亿元,同比上涨17.7%。其中,今年前10月,30强房企的销售金额已经占全国房地产销售额的一半,而在2011年,这一比例仅为15%左右,行业集中度加速提升。不过我们也不用过度关注房企破产那些事,市场竞争法则就是优胜略汰,一小部分房企破产有助于地产行业的有序健康竞争,有助于我们买到好房。社科院发布2020年楼市预测12月10日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告(2019—2020)》预测,2020年楼市年稳季变和持续分化。总体上持续保持稳中有变的走势,在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场继续保持降温通道,不会出现剧烈的波动。时间上,降温中还有起伏和波动。稳中有变,升降交替,春夏秋冬,四季波动。空间上,城市分化可能持续凸显。未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,价格、销售和投资增幅有波动,趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力再增加,库存可能再度增加。风险上,总体下降且风险可控。但同时也存在着楼市的个别领域、环节、主体和区域的风险放大的可能性。回顾这一年,楼市调控政策上坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,构建房地产市场健康发展长效机制,这就是2019年给我们带来的惊喜。总之,越来越稳的楼市才是调控的最终目标。对于2020年的楼市,大家又有怎样的期待跟看法呢,你会考虑明年买房吗?欢迎写下留言。

中央经济工作会议为明年房地产市场的发展定下基调,延续了“房住不炒”的定位,也预示着2020年我国房地产调控政策依然不会放松,明年房地产市场依然以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标。

近几年,房地产业的集中度一直在加速提升。根据华创证券的报告,2019年1-10月,50强房企销售金额达到7.5万亿元,占全国商品房销售金额的比重已经超过60%,而在2011年,这一比例还不到20%。在此期间,30强房企销售额占比从15%上升到50%;10强房企销售额占比从10%上升到30%。

部分城市或将持续微调

原标题:2020年楼市展望: “历史大顶”后 市场走向何方?

今年中央经济工作会议与去年一样,并未单独提到房地产领域,而是将其放至“民生领域”进行讨论。相比去年对于房地产市场的定位,今年基本没有变化。差别在于,去年除了强调两个体系——住房市场体系和住房保障体系的完善,还重点强调,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造。

量跌价稳

黄瑜也认为,2020年中小房企的融资将仍然偏紧,部分管理不善的房企仍存较大经营困难,不过频繁爆雷的可能性不大,但适度优胜劣汰助推行业更加健康发展。

在政策预期稳定的情况下,未来市场也将缓慢进入下行期。多数机构认为,明年的房地产成交面积会出现回落。

但不得不指出的是,前两年由于盲目进入、快速扩张,长租公寓问题逐渐曝光,部分企业无法按时支付房东租金、拖欠供应商欠款等兑付出现困难,多家长租公寓中小企业运营商出现爆雷和跑路现象。

在市场总体走向下行的同时,房地产业的内部变化仍然暗流涌动。

新京报 《标杆地产》特30、31版

在楼市销售规模即将连续四年刷新纪录,并有可能达到历史最高点后,接下来会发生什么?

张波表示,北京限竞房由于自身区位因素以及同质化竞争因素导致2019年去化不佳,这一趋势在2020年依然难以得到有效缓解,一方面北京限竞房的滞销因素2020年难以得到解决,尤其是同质化因素难以通过产品力提升得到改变;另一方面在调控不放松的背景下,北京2020年房价上升的动力依然偏弱,限竞房也难以在房价上形成突围。

今年的全国性房地产调控政策,主要集中在二、三季度出台。从5月开始,监管层先后做出多项政策表态,对房地产融资政策进行监管。受此影响,信托、私募等融资渠道被大大限制,银行开发贷的审核流程也趋于严格。7月30日召开的中共中央政治局会议,再度强调房住不炒,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

国家统计局发布的2019年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,70城中,共有33个城市出现二手房价格环比下跌的情况,虽然比10月份减少2个,但是仍处于高位。

今年前10月,全国商品房销售额达到12.44万亿,保持7.3%的同比增长速度,距离去年全年15万亿的水平相差不远。同期,全国商品房累计销售面积首次超过去年。考虑到年末是房企冲击年度业绩的关键时段,今年的房地产销售规模极有可能再创新高。

中金公司预测,2020年房地产销售整体仍将保持平稳,预计全国销售面积同比下跌4%,销售金额同比增长1%。

多数机构认为,棚改的红利仍将对三四线楼市起到兜底作用,并保证整体市场不会有太大的降幅。但从板块轮动的观点来看,一二线城市将重新成为未来的市场热点。其中,由于一线城市调控政策相对严厉,二线城市市场值得期待。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次政策明确要加强城市更新和存量住房的改造提升,这也体现了存量市场方面的新导向。类似更新和改造,从城市和住房的角度进行,有助于城市基本面的改善,后续预计存量物业更新的政策内容会更多。

太平洋证券指出,从成交量上来看,2019年或将是新房市场的“历史大顶”,后面几年量跌价稳将是大势所趋。该机构指出,过去三四年新房成交连年超预期,除了棚改货币化的催化剂作用外,成交主力其实是透支的未来的城镇化需求。未来新房需求将向每年11亿-12亿平方米左右的中枢水平缓慢回归。

“从不同城市来看,一二线城市是2020年土地市场的热点区域,三四线城市将会普遍降温。”国仕英说。

太平洋证券指出,决策层本轮地产调控的决心异常坚决,即使在有稳增长压力的情况下,也不打算大幅放松地产政策。该机构认为,当前的政策环境非常像2012年,很多城市出台了针对房地产政策的微调,但一旦放松幅度过大,则将立即被叫停。“对于地产坚决的调控态度或将在一段较长的时间内维持下去,特别是房企融资政策松动的可能性较小。”

国仕英认为,中小房企风险压力较大,一方面是融资难度较大,成本较高,融资额度相比之前较小;另一方面是销售遇到一定的问题,资金流入不会特别宽松。部分企业会出现一定问题,例如资金链问题,但往年也会有类似问题,但不会出现大范围爆雷情况。

光大证券预测,从销售面积上看,明年一线城市将持平,二线城市增长10%,三四线城市下降16%;从销售金额来看,一线城市和二线城市分别增长10%和13%,三线城市下降16%。

标普则预计,2020年全年全国商品住宅销售额增速在0%-5%,销售面积增加可能是销售额增长的唯一助推因素。

价格方面,由于很多城市的政府部门对房价降幅有所限制,因此各机构普遍认为,未来的房价走势将趋于稳定,既不会出现大涨,也不会过快下降。

这引起高层关注,住建部部长王蒙徽在11月28日出版的《中国纪检监察报》撰文直指住房租赁中介行业乱象,“在专项整治期间,全国共排查住房租赁中介机构8万多家,查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家,通报违法违规案例8000余起,有效遏制住房租赁中介行业乱象,净化住房租赁市场环境。”

太平洋证券总结道,行业集中度提升将从“春秋”阶段演进至“战国”阶段。大型房企的兼并对象将从微型房企(只有几个项目的房企),转变成资金链紧张的百强房企。

关于价格,许小乐表示,其走势和成交量表现大体一致。因此,房价的表现将会出现分化,成交回升的城市房价将会小幅上涨,如成都,而成交量继续调整的城市房价可能继续下跌,如西安。

此外,随着调控的常态化,楼市有可能进入一个较长的下行周期,在此期间,行业内部变化暗流涌动,板块轮动、行业洗牌,都将继续发生。而存量市场的崛起,也将是未来数年的主旋律。

二手房市场是楼市的晴雨表,2020年,将走向何方?

但各机构对于楼市降温幅度的预测不甚一致。光大证券最为悲观,认为明年全国商品房销售面积将有8.5%的降幅。最乐观的华创证券则认为,明年的销售面积将与今年持平,即维持在17万平方米到18万平方米之间。

来源:新京报

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,在市场下行期,房地产业的分化还将继续。目前来看,头部房企的综合优势十分明显,位置也较为稳固。规模在500亿到2000亿之间的中型房企已经出现分化,部分企业在加速赶超,但也有部分房企后劲不足,可能掉队。

租赁市场机遇与挑战同在

此外,由于融资渠道受到限制,未来房企在投资中也将趋于谨慎。机构普遍认为,明年全国房地产投资增速将从两位数回落到个位数,如果政策严厉,该增速可能降至5%以下。

部分中小房企面临生死关

近期,各券商、机构纷纷发布2020年房地产行业策略报告,分析“历史大顶”过后的市场走势。其中,销售下行、投资降温、房价趋稳成为机构的主要判断。

摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌指出,房地产市场已进入从总量不足到结构不匹配的新时期,下行迹象凸显,预计2020年房地产地方政策将有所调整。

另一方面,目前在全国近30个城市的二手房交易规模已经超过新房,且数量可能继续增加。多数机构认为,很多城市都将出现“二手房挤压新房”的现象,这将催生一批大型房产经纪机构的崛起。对于开发商来说,从中长期来看,应注意热点城市市场空间缩小的现象。

在业内人士看来,如果政策持续收紧,2020年,对于中小房企来说,仍将面临生死考验。

同时,随着调控的持续,大型房企在融资、拿地等方面的优势越来越明显,这将使得行业洗牌进一步加剧。

虽然在整体层面延续“房住不炒”的基调,但是“全面落实因城施策”的表述则意味着,不同城市、不同地区根据实际情况,在稳房价的目标下,对现有政策进行微调,继续打击投机性需求、支持刚性需求。

轮动与洗牌