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  其实监管层对于内房股回A的不热衷,回A后的内房股可以获得更多资金,港股回归A股成为很多内地房企的选择,无论是私有化还是回归A股,富力地产排队申请在上海证券交易所上市,富力地产在港交所鸣锣上市,这是两家企业自2016年9月宣布重组以来,中国恒大与深深房A的建议重组交易协议有效期再度延期,富力地产今年在国内发行了60亿公司债,富力地产已经明确披露的回归A股

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富力地产(2777.HK)之外,究竟有多少房地产企业准备回归A股?  数一数监管部门案头就会发现,等待批复的至少还包括上海复地(2337.HK)、首创置业(2868.HK)、合生创展集团(0754.HK)的姐妹公司珠江投资等等。此外,凯德置地以及新世界中国(0917.HK)等一批外资同样在“静候黎明”。回A的诱惑竟是如此之大吗?  纵横  2009年12月底,合生创展董事会主席朱孟依又活跃在北京的政经圈内,这是这位久未露面的地产大鳄少有的公开活动。消息人士透露,这是老朱为了推进旗下珠江投资回归A股,亲赴北京筹划。早在2008年,珠江投资就有A股IPO传言,并称其市值规模将达到2000亿元。虽然此事经合生创展高层在香港正面确认,但最终依然不了了之。  事实上,珠江投资并非孤例。2008年底,富力老总李思廉曾明确表示,富力回A已成定局,不日将有喜讯传出。但一年多后的今天,事情仍然停留在“不日将有喜讯”这个阶段。  消息人士告诉《中国经营报》记者,李思廉和他的富力,也许还要再等一等,因为监管层更偏向于让管理更为规范完善的外资房企首先登陆A股,凯德置地、新世界中国也许会先于富力喝上“头啖汤”。因为在监管层的眼中,外资登陆A股,一方面可以获得更多的政治加分,另一方面也可以给H股房企一定的示范。  但另一方面,外资房企登陆A股也面临诸多难关,新加坡嘉德置地集团(凯德置地大股东)总裁廖文良曾公开表示,政府要求在A股上市的公司,外资持股率不能超过25%,这是嘉德置地在国内A股市场上市所面临的最大困惑。  诱惑  “回A计划其实早有准备。”富力内部人士曾向记者透露,这其实是诸多海外资金淘金内地房地产股票(内房股)的战略选择。  对于这些内房股而言,由H股回归A股,首先可以使自己多一个融资平台,多一个竞争法宝。此外,当前A股和H股市场具有一定的联动效应和互补效应,在其中一个市场出现较大波动影响资本运作的情况下,另外一个市场可以起到平衡和稳定作用,能在一定程度上对冲房地产企业的融资风险;另一方面,经过香港资本市场洗礼的房地产企业,治理结构都已经较为完善,“在A股上市比较容易形成品牌效应,资本市场上的良好表现可以有效提升公司价值。”分析师表示。  从现有环境看,回A后的内房股可以获得更多资金。复地集团董事长范伟曾明确表示,选择回A的一个原因就是看重A股可以获得更多集资:“从目前情况来看,A股的估值显然高于H股,所以董事会提起‘回归’A股的建议。”  业内人士告诉记者,A股市场IPO市盈率会远高于香港。内地房地产企业通常获得超过18倍以上的市盈率,而在香港一般不超过15倍;此外,A股市场的融资成本也远低于H股市场,后者的承销费用约为融资额的3.5%~5%,而A股仅为1.5%~3%.  探路  虽然诱惑众多,但事实上,除北辰实业(601588.SH,0588.HK)以外,从2007年掀起的这场回A潮,基本上都“只开花,不结果”。而北辰成功并没有太大的借鉴意义,监管层大开绿灯的原因,是因为北辰是北京奥运会的主要承建公司。  其实监管层对于内房股回A的不热衷,原因与限制房企IPO类似。接近监管层的知情人士表示,监管层对于房地产集资所得用于大量囤地非常敏感。但通过资本融资获取土地正是房地产企业的核心运作方式之一。  有鉴于此,一些房企开始选择曲线回归,新世界中国正是其中代表。2009年10月,新世界掌门郑家纯曾透露希望通过内地一家公司借壳A股上市,但由于技术问题未能成功,“如果手续能够简化的话,我们将积极考虑内地A股上市。”  郑家纯意图借壳的内地公司是ST星美(000892.SZ)。早在2007年4月,新世界就已介入ST星美的重组。但由于背后复杂的债务关系,重组过程举步维艰。两年努力之后,2009年4月9日,ST星美突然公告称,新世界已退出重组。原因是当时中国证监会要求新世界中国承诺未来要把内地资产全部装入ST星美,但香港证监会表明该交易有同业竞争之嫌。因此,问题的核心依然是外资地产商登陆A股的技术细节。  但新世界并未就此停手,接手ST星美重组的新丰福集团身后,新世界的身影依然闪现——新丰福董事长杜惠恺的另一个身份是新世界中国副主席、新世界发展董事长郑裕彤的女婿。根据2009年6月17日ST星美发布的《星美联合股份有限公司详式权益变动报告书》披露,杜惠恺已成为星美的实际控制人。重组完成后的ST星美,其主要资产和负债被剥离,成为一家没有经营业务、有待注入资产恢复生产经营能力的公司。其后,位于上海闹市区的香港新世界花园被注入其中。  分析人士称,至此,ST星美只要通过向新世界定向发行股票,后者即可绕开监管,成功回A.“但这一切还要有待监管层的默许。”知情人士表示。

近来,面对A股同类公司动辄几十乃至上百倍的市盈率,一些在海外资本市场被低估的中国企业开始
寻求从海外资本市场撤退。在中概股游戏、电商类公司作别美股的同时,一些内房股也传出私有化,甚至回归A股的声音。不同资本市场对企业估值的巨大差异,被
认为是这些海外上市公司回归A股的动力所在。

2005年,是富力地产永远值得铭记的一个年份。

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业绩进度、回归A股、境内外融资毫不意外地成为富力业绩会的焦点。在此之外,富力地产董事长李思廉首度披露的新内容则是,富力地产正在研究物业管理业务分拆上市。李思廉表示,当前不少公司都在尝试将物业管理业务证券化,旨在将公司有价值的部分业务释放出来,这方面公司也在研究中,相信我们公司的物业管理也蕴藏了很大价值。在对于富力地产物业管理业务价值的进一步解释中,李思廉表示,富力地产全国物业管理费全年吞吐量有10亿元,其中单单珠江新城就有数亿元。我们在珠江新城管理着十几个项目,商业物业管理费平均超过30元(平方米),差不多一平方米就等于住宅物业十平方米或以上了,所以产生的效益很大。不过对于分拆上市的目的地,李思廉则表示尚未明确,具体时间表则最快也要一年。富力地产已经明确披露的回归A股,同样是外界关注重点。提及重启回归A股的原因,李思廉的回答主要与政策相关,今年年初证监会才明确房地产公司在国内再融资时不再需要国土部意见,这一点清晰后我们回归A股才有可能性,所以今年重新启动。至于国内与香港股市中房地产公司的PE差距,李思廉则表示国内市场中房企PE会较香港高,从股东利益最大化角度来说,都是希望回归A股可以搭建H+A平台,这是对股东有利的。目前的计划,希望目标是在明年上半年能够有比较明确的时间表,关于回归A股最新进展,富力地产董事长助理陈志濠向观点地产新媒体如是回应。除了上市事项,富力管理层面对的更多提问主要指向今年的业绩和债务情况。2015年上半年,富力地产总营业额为127.2亿元,纯利较去年同期增长7%至17.0亿元。不过,今年上半年富力协议销售额为207亿元,达标仅约三分之一。此次发布中报,其宣布将下调2015年合约销售目标,由600亿元稍降至约550亿元或与2014年持平。李思廉表示,下半年公司将会推出更多新盘,货源会更充足,有信心可以达到新的销售目标。据中报显示,2015年富力计划推出12个新项目,全年共有60个销售项目,截至7月底其已推出5个新项目。债务方面,李思廉表示公司负债比率在今年底可以下降至100%以内,负债比率是个会计形容词,如果看现金流,我们长期都有150-200亿元现金在手,是很健康的经营状况。人民币贬值与美元走强,李思廉则认为对房地产企业债务影响并不是很大。如果从发债的角度来看,贬值波动影响不会很大,因为大部分房企的海外都是借新还旧,借美金还美金,人民币都是同样结构。李思廉续指,富力地产今年在国内发行了60亿公司债,息率较海外美元债低,未来会继续考虑这一融资方向。富力地产中报亦称,为了充分利用目前境内公司债券市场上极具吸引力的利率,我们已获股东批准,在适当时候进一步发行多达人民币130亿元的境内公司债券。

无论是私有化还是回归A股,都是企业的一种市场行为,是这些公司的基本权利。值得追问的问题是:内房股在港股市场融资的黄金时代是不是已经一去不复返了?虽然A股房企融资发债松绑,但回归A股容易吗?业绩预期不错的房企回归,对A股市场的走向,是好事还是坏事?

是年,富力地产在港交所鸣锣上市,不仅荣登市值最高公司的宝座,同时也成为了第一家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产公司。

时代周报记者 胡天祥 发自广州

近期,房地产行业最大的新闻莫过于恒大收购嘉凯城。

然而,繁华过后却是沉寂,在随后的十年间,富力地产上演了一部“鲜花着锦时,偏偏最凄凉”的地产版红楼梦。

自2007年宣布回归A股以来,“屡败屡战”的富力地产至今仍徘徊在IPO的大门之外。

在此之前,抛出私有化计划的万达也已经确定让万达商业在A股融资,将在香港联交所除牌。港股融资能力减弱,融资成本高成为痛点,港股回归A股成为很多内地房企的选择。

回归A股的七年之痒

4月2日,富力地产发布公告称,将于5月30日召开股东会议,申请批准延长在中国境内首次公开发行A股股票并上市等具体事宜的有效期。证监会官网显示,截至4月4日,富力地产在“上交所主板首次公开发行股票申报企业”一栏中排名第63位。

回A渐成风潮

2012年证监会正式公开了发行股票的审核工作流程,披露的在审企业名单中,富力地产排队申请在上海证券交易所上市,保荐机构为中信证券,其上市申请程序处于“落实反馈意见中”。

除了富力,近年来在港上市的内地房企纷纷回A已是不争的事实,但受制于IPO暂停、金融危机、房地产调控等诸多因素影响,成功回A者寥寥无几。

全球货币政策继续宽松,美元走强,处于加息、升值通道,而国内政策宽松,紧跟美元节奏的港股市场融资能力减弱,对于在港上市的内地房企来说融资成本较高。正是在这样一种背景下,越来越多境外上市的内地企业纷纷回归A股。

一年之后的2013年5月,证监会披露的269家终止审查企业名单中,富力地产在列。

时代周报记者梳理发现,2018年9月,首创置业在经历14年长跑后,最终向证监会申请撤回建议A股发行申请;2019年2月,在A股IPO排队逾三年的万达商管遭“中止审查”;2019年3月,中国恒大与深深房A的建议重组交易协议有效期再度延期,这是两家企业自2016年9月宣布重组以来,第五次将协议有效期延长。