管理杠杆8455com:,但房子其他属性的价值一直在上升

杠杆,他用了这100人的力气、技术来获利,利用首付贷,而用首付贷的小刚,但问题在于为什么房子会上涨,但房子其他属性的价值一直在上升,房价涨30%,因为工资在涨的时候,这就是利用了财务杠杆,财务杠杆

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同时,利率又是对收益的贴现,你如果借债投资赚的利润覆盖不了借债的成本,你是不会轻易借的。

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说了这么多,希望能让你对房子有新的认识。财富自由的路上,房产投资是一个尤为重要的部分。不管你现在的资金量多少,你都应该去关注和了解(没钱就更要懂了)。

首先是成数。贷款余额

有时候国家政策并一定能阻挡真正“雄心勃勃”、有大把资金的炒房者,可能还会误伤到刚需购房者或者改善型住房者。因为对于限购、限贷、限售,真正的炒房者都可以通过“养房票”来解决,有钱的炒房者注册一个公司,然后给自己的亲朋好友交交社保,使他们获得购房资格,再以他们的名义购房即可。只要具备购房资格,首付资金和贷款都是小事,这些人通常都是跟银行的贷款经理有合作关系,不仅房贷容易办下来,包括首付的资金都可以贷款解决。就算有持有成本,也可以通过将房产出租减少一些,只要房价一直上涨,根本不在乎这些持有成本。有了大量房产后,当房产升值,就算没过限售期,也可以办理二次抵押再获得大量资金,继续投资不限购不限贷的商业地产。滚雪球就是这么滚的。除非真的出现房价大幅下跌,否则永远不用担心。

02、如何管理杠杆?

如果一年后房价上涨了20%,除去房贷利息,首付30万的小明挣了20万,资金回报率为66%,而用首付贷的小刚,三套房子共计上涨60万,资金回报率为200%!

买房子纯粹是为了投资,可以让你集中考虑影响房产投资收益率的因素,而不受自住考虑的影响。另一方面,租房也可以过上很有品质的生活,甚至比住在自己买的房子还好(你去了解了解就知道)。

结论,利率不是第一考虑要素,正确的逻辑是:房子涨起来的时候,往往比你多付的利息还高,越等越买不起的。

一般情况下,你如果是买一个普通小商品都是要一手交钱一手交货,想要占有和使用这个商品的前提是你支付了商品的全款,但是房子你可以只需要先付30%的费用,就可以居住、出租、再出售等,相当于提前获得了使用权。

房子,只是掏空了那些没买房的人,他们一直在指责,房价高骂开发商,房租高骂中介,两样都高,就是时代的错,国家的错。总之就是不努力,谁穷谁有理。

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房产投资也许是最被很多人误解的投资领域。比如租售比。很多专家的文章老是说一线城市的租售比只有不到2%。但实际上他们故意忽略了杠杆。房产投资,两三成的首付,租售比可以保持在4%-5%,甚至6%以上。再比如房奴。说买了房子,就放弃了梦想,放弃了远方,成为了房奴,一生都在还债。本质上,是因为对月供的压力不了解。真正有还贷压力的期限最多只有10年,因为你的家庭收入在上升、房租在上升、货币在贬值,而月供一直不变。

所以说,以7成贷款来买房,一生中也就那么一两次。这是你资产状况最健康的时刻,也是你资产增值最锋利的时刻,今后再也没有了。

一般来说投资房产也不一定会今年买,明年就卖,有时候也涉及到长达数年的持有,这也是有很高的持有成本。如果遇到房价下跌,为了等房价重回高点那就需要持有更长的时间。因此加大杠杆炒房一般都是真正有大量资金并且很有魄力的投资人,普通人实在不适合这样。

如果全款买,绝对实现不了这个收益,因为没杠杆。为什么?

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其他一些零碎的思考:

第四,房贷是一种资产

如果没有限购,原先三成150万的首付就可以买三套房产,第二年就能赚到更多的钱,这就是炒房者利用杠杆的逻辑。在认准房价会上涨的前提下,拼命加大杠杆,将收益最大化。

目前,中国政府部门杠杆率是46%,而德国的70%;我国居民杠杆率48%,而美国是78%。

外汇——外汇同样也是保证金交易,是在外汇交易平台上面交易各国之间的货币对,通常杠杆能到100倍甚至无限,风险非常高。并且,中国目前是没有开放外汇保证金交易的,国内能够注册的外汇平台一般声称自己有注册国的监管,例如英国、澳大利亚、美国等,但实际上我们很难查询到,并且很多外汇平台根本就是和用户做的对赌资金池,交易的资金根本没有投入国际市场。

头寸多少。房产投资,最重要的是拥有房产还是没有。几乎也是最重要的是,你的头寸多少,你是买了一套,两套还是10套。再往后是建仓的策略(我们前面讲的尽贷和住投分离都是策略的范畴)。再再往后才是选择哪个区域、哪个小区、哪个房子这些新手最关注的东西。这就是战略大于战术。

钱可以存在于银行、房产、股市都是钱不同的存在空间,从风险性和回报率上都有极大的不同。

三成首付就相对于加了七成杠杆,但是还有人会选择在此基础上再加大杠杆,怎么做?就是在三成首付上下功夫,比如其中一部分刷信用卡,或者找熟人借款,甚至通过其它途径贷款后作为首付,这样一来,首付中自己支付的比例就更少。如果杠杆加到九成,按照上面的例子,那么自己出的首付就是降到50万,房产增值20%后赚的100万就会使自己的投资收益率上升到200%。没有一个理财产品能达到这样的收益率,这也是很多炒房者趋之若鹜的原因。

中国的杠杆问题是地方政府举债冲动下,国企羸弱的盈利与高企的债务的矛盾,因此杠杆去化,国企先行。

期货——期货开户门槛是5万,而且需要比较专业的交易类知识,期货交易是一个全球市场,波动非常大,并且双向交易(能够做多做空),非常考验交易者对交易的理解,和自身的交易系统。不过,期货是做的保证金交易,杠杆通常是10倍,就是说如果一笔期货交易价值100万,你只需要10万的资金去做,即10%保证金,如果100万的交易涨跌10%,对于10万资金来讲浮动盈亏就是100%。

很多年前,在我还没有接触到房产投资领域之前,我对房子上涨的想法是:买房子是用来住的,即使它涨了很多,我又不卖,只是感觉比较好而已。成长就是觉着曾经的自己很可笑和幼稚。有数据显示,过往很多人在买房的10年内都会把房子卖掉以换更大更好的房子。如果你有去看过二手房,你会发现满五年的房子并不多,甚至有一些房子还没有满两年。就是说,在你买完房子的几年后,你可能会把它卖掉。这时候,房子涨了多少,是不是就异常重要了。

所以你要记住:贷款买房,涨了就是资产;不涨就是你的债务。换言之,你贷款买房,买的房子一定要涨,不然撸一堆贷款回来,房子不涨,最后只能两行泪了。所以,买房一定要买对!

(图片来自网络)

并且过去三十年,买房子从来没有掏空中产阶层,反而这些买房的人更富有了。

监管层又要开始严查“首付贷”了,和朋友说到这个消息,他对这个事情完全不感冒,说自己买房首付完全没有借钱,并且对“首付还要靠贷款”的人嗤之以鼻:“这样还买什么房啊,后面又要还房贷还要还首付贷,装修也是一笔钱,压力这么大怎么办?”我说,你有这样的想法,
说明你还不懂投资的门道。

住投分离,看似很简单,实则影响很大,会影响到你几百上千万的房子的决策。比如当我们确定了要买哪个小区,在选择买哪一套时,自住的话,你要综合考虑朝向、楼层、是否南北通透、是卧室出阳台还是客厅出阳台,而投资的话,你会选择最便宜的那一套(差别可能有小几十万),因为这些因素对于房价上涨的影响不大,影响最大的是地段,而同个小区的地段价值都是一样的。

公积金可以抵扣相当一部分月供,又省一笔;

为什么有人会选择炒房?很大的原因在于可以比较大程度的利用自己的财务杠杆,虽然我们平时用信用卡,或者分期购物等等也可以视为利用杠杆,但是一方面这种杠杆属于提前消费本身并不是一种投资行为,另一方面这种杠杆也都是非常短期而且额度小,达不到房贷这种10年~30年的期限,也达不到数百万规模的资金。

随着经济发展,现在一年定期利率已经回落至1.5%了。为什么会回落呢?

可我今天介绍首付贷的目的是什么呢?是给大家讲解杠杆在金融当中的运用。那么除了首付贷,投资领域还有哪些杠杆?

关于房价太高,买不起。富人的思维,是以终为始。穷人则是以始为终。穷人会想我口袋里没有钱,买不起房子。富人,以终为始,思维模式是:我要买房子(终),现在资金不够,我要怎么“找钱”。随带说一句,觉得自己买不起房的人,其实对房价并不了解,只是听说房价很高,一平要6万、10万,反正买不起。按照深圳现在2017年底的房价,房产投资的最低门槛仅是50万人民币(甚至更低)。

房贷,是中国老百姓这辈子能贷到的最大一笔,也是最便宜的一笔钱。以房贷这中6%多一点的利息拿贷款,是政府给你的福利,而且是限制条件使用的。30%首付和70%房贷。这种资产配置是你能达到的最佳的资产组合。没错,房贷也是一种资产。他是基于国家政策上对房贷的支持。如果企业家可以以房贷6%价格拿到贷款,而且能还能拿到超过自己两倍资产的贷款额,他会乐疯的。

收益和风险成正比,所以加大杠杆投资这样做的风险也是十分明显,以投资房产为例,最主要的风险就是借贷额度过高无法正常还款。适当的加杠杆投资可以理解,但是如果把杠杆加到自己无力承受的程度就是一种愚蠢的做法。房贷是要按月偿还的,如果不能及时还贷款会形成逾期,如果一直逾期就可能导致房产被银行收回,甚至低价拍卖。刻意加大杠杆,比如首付都是借贷的情况,那么也很容易造成在前期还款压力非常大。

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这就是为什么炒房客能够用很少的资金肆意的买房如果在二套房限购的情况下,利用首付贷,10万元撬动100万的房产,上涨20%的情况下同样资金回报率为200%,并且即使房价走稳或者下跌,首付10万的小刚也可以利用剩余的20万去投资其他的项目,争取合理的回报,而首付30万的小明就没有资产为自己的投资失败买单了。

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月供压力都在头五年,后面有M2和时间稀释债务帮忙减轻负担;

国家限制炒房的政策通常就是这样几个方面:一是限购,就是不让你买超过自住的套数,同时购买资格上也有诸多限制(比如户口、纳税、交社保等),这样你就没有办法一次加杠杆买很多,或者一直买一直卖;二是限贷,就是不让你加大杠杆,首套三成首付,二套就要七成首付,甚至不予贷款或者贷款利率提升,更不允许首付的资金来源是其它名目的贷款(比如首付贷、消费贷),这样你就不能以较少的资金来占有更多的房产;三是限售,就是不到一定时间不可以进行房产买卖,这样你就不能今年买房明年卖房,频繁操作。

一个东莞的企业家,他雇佣了100个工人来制造手机配件年营收5000万,他用了这100人的力气、技术来获利,不过是付出了一部分成本而已,这个过程是“管理杠杆”在起作用。

但是,我们应该鼓励首付贷吗?当然不,如果大家都首付贷,用一成甚至更低的钱到处买买买,给全国房产加上极高的杠杆,一旦楼市下跌,首付贷买房的人一看,100万的房产都跌到80万了,我还要还90万的贷款,去你的吧,不还了,就将导致金融市场崩盘。

尽贷 。尽可能多贷款,并努力保持住杠杆比率。

任何时候去办一项贷款,您都得弄清楚贷款6大维度:贷款条件,贷款总额,还款期限,还款方式,还款利率,下款时间。不搞清楚6大维度,很容易掉坑借高利贷。

我们最开始接触杠杆这个词,大概是来自于中学物理课上学到的一句话,阿基米德说“给我一个支点,我可以撬起整个地球”,这句话就是在表达杠杆的原理。也即只要有一个支点和一根足够长的杠杆,即便是很微小的力量也可以搬动巨大的重量。

2成首付,即5倍杠杆,房价涨20%,自有资金回报率100%。

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要明白这一点首先要知道,我们做房产投资赚的是什么钱?

因此,人生的第一个500万甚至1000万是比较容易的。当你有了一两百万的资产,你就可以借力从银行贷出超过你资产2倍的钱,如果你买的是一线城市或强二线城市的房产,未来一段时间判断,房价上涨依然是大概率事件。那你得到的就不只是你首付款的升值,还有贷款部分的升值。你不实际拥有的贷款也在帮你挣钱,你说它是不是资产?

这是杠杆原理在物理学中的解释,在经济学领域中同样也有杠杆原理,所谓的杠杆是指“财务杠杆”,以普通人而言,比如想做个生意,但是本金不够,那么就找银行或者他人借一笔钱做这个生意,在一定的期限内偿还本金和利息,这就是所谓的“加杠杆”。最为常见的财务杠杆就是房贷了,目前在大部分城市家庭购买第一套房产只需要支付30%的首付,然后另外70%的房款都选择贷款,这就是利用了财务杠杆。

民企借债是有钱还的,因为都是自家的钱,省着花,并且业务盈利强;问题是国企盈利差,效率低,还借了一堆债务。所以,中国的去杠杆最大的问题在于国企和地方政府。

其实,大部分你以为穷得连首付都要贷款的人比你我有钱多了。他们之所以首付贷款买房,是合理利用杠杆。假设一套房子总价100万,小明首付30万,贷款70万。小刚首付10万,贷20万的首付贷,加上70万的银行房贷,总计90万。剩下的20万,如果在地方没有购二套房限制的情况下,再分别贷两笔首付贷,购买两笔100万的房,相当于用30万撬动了300万的房产。

买入房子后,如果想提高收益率,就要努力保持住贷款的杠杆比率。方法是做抵押贷,把资金抵押出来后继续以高杠杆买入房子,前提是房价已经翻一倍以上且当时的抵押贷成数较高。也许你这时会想,可我已经没有贷款资格,或者再买房已经需要7成首付了。能有这个疑问说明你是懂行的。破限购和限贷的方法很多,只要你想。

04、贷款实操,马上行动

把财务杠杆用在房产这种高价值的投资上就有可能获得极大的回报,这是杠杆的魔力,但是风险也不可小觑。普通人就在自己能力许可的范围内加点杠杆买房自住就可以了,在有更多的闲钱又没有更好投资渠道的情况下可以投资房产(满足购房条件),但是仍然不要超过自己的还款能力,在没有足够的资本前提下还是不要折腾炒房了。

房产投资回报率=涨幅*杠杆率

网贷——精研网贷的人比较沉的下心计算借贷利息,通过低息借入放大资金,再去年化10、12以上的平台出借,特别是很多平台自身就有信用标、债权贷等借款办法,用户可以放大自己的本金2、3倍以上,网贷投资人给自己加上5倍、10倍杠杆都是有的。这样的操作心理压力也是巨大的,股票除非是跌停没办法取出,只要还能有一丝理智,在亏损的时候也能做到止损,而网贷加上这么多杠杆,一旦平台跑路,血本无归。

但当你明白要多贷款,提高杠杆比率后,你会发现当你以3倍、5倍的杠杆买入房子后,房子的杠杆每个月每个月都在下降,因为月供。我计算了一下,10年后,你的杠杆比率仅仅只有1.5倍了,即10年后,你的首付和月供之和已经占到房子总价的7成左右。

月供1万多,看似压力很大,我是这么看的:

以一个500万的房产为例,首付30%是150万,剩余的350万都选择贷款(约4.9%的年化利率),假设一年后房产增值20%,总价就变成了600万。这个时候选择卖掉房产,再还掉贷款,到手约250万,当然也会涉及到一些税费等额外的费用,但是这一年里可能也有房租收入等,相对于150万的本金,虽然房产只是增值了20%,但是100万的增值,相当于收益率却可以达到60%。所以,这是个非常划算的买卖,虽然前提是房产增值,但是房产增值在一线城市或者其它城市的优势地段都是很常见的情况,采用杠杆,收益率就是房产本身增值的3倍。

这就像你现在去银行借钱,你如果单位优质,工作稳定,违约风险低,就可以借到低息的贷款,否则只能借高息信用贷。利率是对风险的定价,一样的道理。

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道理似乎很简单,就是要尽可能地多贷款。但你会看到很多人买房子会提高首付少贷款、选择等额本金还款、提前还款甚至全款买房,都是因为没想清楚这个问题,或者根本就没有把买房当作一个投资行为,这个下个部分(住投分离)我们再聊。

房产裂变三个贷款维度:成数,年限,利率。

文/沐丞

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股票——融资融券、股票配资平台等操作,可以将自有资金放大几倍甚至几十倍。在前两年股票猛涨的时候很多人这样加杠杆炒股,有的赚够了一辈子的财富,也有的人搭上了一生的积蓄,还背上了还不了的债务。

1.房子的价格上涨。房价上涨让我们获得投资收益,这一点毋庸置疑。但问题在于为什么房子会上涨。房子是一种固定资产,是会折旧的,每一年每一年固定资产的价值都在下降。而过去十几年房价一直在涨,是因为虽然房子本身的价值一年比一年低(因为越来越旧),但房子其他属性的价值一直在上升,比如:城市基础建设使地段价值提升、城市化进程使房子背后的优质教育资源的需求越来越旺盛、房子的投资需求、人们对美好生活的追求等。

优质供地有限+高薪机会多+全国购买力目标+核心资产对M2增长的防御等等。

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微观上,拼多多的人拉人,也是一种杠杆,只要一个人想买,为了砍价,他就必须再拉2个人,这个机制等于放大了拼多多获取客户的杠杆。因为一个客户会给平台拉来两个客户,从而爆发式增长。

2.
赚杠杆的钱
,或者说是贷款的钱。我认为这一点比上述第一点房价上涨更为重要。杠杆让房子成为一种特殊的投资品
——
只需支付两三成首付,就可以拥有使用权和所有权,并且剩余的钱以很低的利息还30年(你想想,除了买房,谁可以借你几百上千万,而且借30年,利息才5%)。其他投资都是把钱给别人,买房是借钱投资,而我们最缺的就是资金。因为杠杆的存在,房产投资的预期收益率很是可观。如果房价一年上涨10%,首付3成,相当3倍杠杆,你的资金回报率就是30%(还没有算上租金回报)。

前三项决定了房产投资根本无法快速看到收益。后两项说明如果你真想买房,请老老实实去扫盘、看房。

曾经中国人是极度厌恶借钱的,因为从小被教育勤俭节约,坚持储蓄就是美德。

不管你买了房子是用来自主或者投资,房子都有很强的金融属性。买房子,投资兼自住。一开始我也是这么想的。但其实投资和自住,在很多方面就是矛盾的。比如:在深圳买房,选择买龙华还是宝安中心。从自住出发,你肯定会考虑你是在哪里工作。如果你在福田,那么你应该会选择龙华;如果是在南山工作,你会选择宝安中心。而从投资的角度,你会发现,深圳是向西发展的,那么你就会选择宝安中心。再比如选择成熟的市中心香蜜湖,还是新区前海。住的角度肯定是香蜜湖,因为周边配套完善,去哪里都方便。做投资的话,选择前海片区。你已经看到投资和自住考虑的角度是如此不同。有没有办法解决?

我想说的是尽量买一二线城市优质资产,你要是到十八线小县城去库存,然后被套牢,那就和是否贷款没关系了,因为不管贷款不贷款,都是你的钱。

在中国,普通人真的很难找到投资回报率100%的生意了。20万开个小饭店也要1年后才能回本,回本之后才叫纯赚。

住投分离。买房子投资,租房子自住。

第一,钱是有价格的